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2019年,哪些城市房产值得购买?/ 房产置换终极攻略(买卖篇)

关键词:   发布时间:2019-11-08 08:00:01

导读:

一、2019年,哪些城市房产值得购买?

二、如何卖房?

三、如何买房?

四、如何砍价?

本文作者: 柯谈 

转载自微信公众号:柯谈地产观(ID:lincokk)



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哪些城市房产值得购买?


年还没过,春天的脚步就越来越近。对楼市来说,好消息是接连不断的传来。


1月4日,央行决定下调存款准备金率1个百分点,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。2018年央行已经实施了4次降准,算上1月份这两次的话,也就是在楼市调控收紧之后,已进行了6次降准。


连续的降准之后,银行的钱包的确鼓了,按照高层的意思是,降准属于定向调控,资金主要用于支持实体经济和小微企业融资。 但是,资金是否会真的屏蔽楼市,这个就需要密切关注信贷政策了。如果接下来,贷款利率开始下调,首付开始降低,房企取消打折优惠,那么说明,银行富裕的资金将要流入楼市,大水又要开始漫灌,这时大家就要准备入场了。 


比如,近日杭州个别银行出现了父子接力贷,最高可以贷到80岁,这就说明银行有急切的愿望想要在房贷中赚钱,只是央妈尚未松口。


总之,大家记住,降准并不可怕,降准与楼市根本没有直接关系。可怕的是银行下调利率和降低首付,以此来诱使人们加杠杆买房,这才是房价重新启动的标志。


现在,经济会议和住建部关于2019年楼市的定调是:“因城施策,稳地价稳房价稳预期,支持合理自住需求”,这个表述已经再明确不过了,楼市已经开始彻底转向。 


2018年12月31日,青岛高新区发文取消购买新房的摇号规则,继菏泽、广州、珠海、杭州和合肥之后,调控松绑又填一城。 


这轮全国性的调控收紧从2016年上海“325新政”开始,深圳、北京紧随其后,到现在为止,四个一线城市的深度调控即将满3年,而其它二三线城市的调控基本上都是花拳绣腿、装装样子、演出戏骗骗领导而已。比如,菏泽限售才一年就取消,珠海的5年社保限购才执行了一年半,青岛的新房摇号规则才实施了半年就匆匆下线。 


我之前在文章里一再强调,这二十年来造成房价持续暴涨和全民炒房的根源就是:政策的周而复始、前后不一和民众对于调控的不信任。现在看来,这个魔咒仍然没有摆脱,准确点说,是根本不想摆脱。曾经的海誓山盟,现在看来,就是天大的笑话。


目前,非常明确的一点就是:2019年又将是一次楼市风口。关于买房,我建议大家做到以下两点:


1、买跌不买涨


如何判断一座城市2019年的房价走势呢?我来告诉你:


如果你所在的城市2018年房价已经开始下跌,那么当地政府就势必会松绑调控、出手维稳,房价就会企稳见底。这类城市有北上广深、杭州、南京、厦门、成都、重庆、青岛、西安等。


 如果你所在的城市2018年房价还在上涨,或者比较稳定,那么当地政府就会袖手旁观,没有明显动作,房价会逐渐见顶。这类城市有苏州、沈阳、武汉,还有绝大多数三四线城市。 


那么,对你来说操作就已经很简单了,买那些已经下跌过的城市,因为房价即将见底,千万别投资那些还在上涨或者稳定很久的城市,因为你会高位接盘。


总结下来一句话:买跌过的城市,远离涨过的城市。


2、需求不同、抉择不同


对于那些房价已经深跌并即将见底的城市,首套刚需和置换客,年后可以开始看房选房了,碰到性价比很高、价格足够便宜的,可以入手,当然等到利率打折和首付降低再买,成本会更低。


投资客暂时不建议入场,因为房价正在逐渐止跌企稳,但是距离上涨还有多久,没人敢确定,是否会涨以及涨幅多少完全要看政策的力度。说直白点,现在全中国没有一个人敢预测“房住不炒”的影响到底有多久,是会随着这次放松,逐渐让人淡忘,还是未来3-5年仍会坚定执行,这个是投资楼市最大的不确定性。这点大家一定要保持高度警惕。如果你高杠杆入场,结果两年都没有大涨,那何苦呢?


对于那些在这轮牛市中,尚未下跌过的三四线城市,未来房价大概率是会阴跌,因为,从未收紧过调控的城市,根本不值得放松。


楼市窗口期已来,对你来说,必须学会两件事:一是读懂政策,二是积累买卖经验。


应广大朋友强烈要求,我把自己失联的那些房产买卖干货文章汇总如下,以便大家参考,这篇是《柯谈:房产置换终极攻略(中介篇)》的姊妹篇。如果你暂时用不到,可以收藏起来慢慢看,也可以分享给计划买卖房产的朋友。之前的文章文字稚嫩,枯燥乏味,但是我相信对于那些准备买卖房产的朋友来说,一定会有很大的启发。


2

如何卖房?


古语有云:“买的没有卖的精”,这句话在商场菜场行得通,但在二手房市场却未必。很多人认为卖房简单,好操作,其实相对于买房来说,卖房的确简便,门槛低,陷阱少,而且上家本身就有心理优势,所以大家觉得操作起来没有难度,只要认定价钱合适就行啦。


其实不然,卖房也有很多技巧和窍门的,不注意积累学习,没有过来人指导,不仅房子挂很久卖不掉,而且还会被中介和下家主导流程,牵着鼻子走,即使卖掉了,价钱也不理想,或者房款迟迟无法到账,影响后续的买房进度。接下来我将从卖房准备、挂牌看房和签约交易三个方面详细传授心得体会:


一、卖房准备


从本文的出发点“置换”这个角度来说,卖房的目的和意义就只有一点:买到满意的房子。所以,各位千万不能盲目跟风,尤其在房价暴涨的牛市里,看到别人刚买好的房子又涨几十万几百万就眼红,蠢蠢欲动的投身楼市,如同广场舞大妈冲进股市一样被套牢。股票总有翻红的一天,大不了多等几年,就算割肉也就几万十几万罢了,在楼市里可是容不得半点糊涂的呀,糊涂一次,可能半辈子都无法翻身。我之所以先啰嗦这么多,就是想让大家足够重视,在卖房前做好充分的准备工作,做到万无一失,胸有成竹,不打无准备之仗。

   

1、了解限购政策。置换是为了改善住房条件或者说增加个人资产,不要因为不懂政策而误了大事,房子是卖掉了,由于限购不能买了,这种玩笑可是开不得的。所以卖房前,第一个要做的就是了解限购政策。这里可以举个上海的较常见的例子:夫妻双方结婚前,男方与父母共同拥有3套住房,女方独自拥有一套住房,2008年结婚后,又共同购入一套婚房,现在想改善住房条件卖掉一套婚房,置换一套豪宅,那么问题来了,此时,卖掉一套婚房,显然还处于限购状态,必须要再卖掉女方的一套婚前住房才能置换,所以,如果没有研究透政策,而挂牌出售,计划可能就会被打乱。


2、资金准备。这里说的资金主要指置换房屋的差价,计算这个差价需要以下三部分。


2.1、全面掌握目标小区和预售小区的房价。可以先在链家网上(安居客搜房网等虚假价格太离谱不可信)查看相关区域和小区的价格,然后实地到小区周边路口马路边上,询问站街中介人员并领取房屋出售广告清单参考,要多问几家不同的中介人员,比如,链家,21世纪不动产,中原等品牌中介,在询问过3-5个中介人员后,可以说已经掌握了该小区的房价水平了。此时,不建议直接去店里询问价格和给中介留电话,因为,一旦留下了电话,从第二天起,你将没有安宁之日,频繁的电话会打乱你的阵脚和置换步骤。


2.2、研究贷款政策。根据目前上海最新的贷款政策,置换型家庭大多不会是执行首套房标准,也就是不可能首付30%或者35%,所以购买普通住房,公积金和商贷都需要5成首付,购买非普通住房,需要7成首付。通过第一点掌握的房价,就可以计算出需要准备多少现金了。


2.3、各项税费也要考虑在内。卖房可能需要缴纳个税、增值税、中介费、遗产税和房产税。买房需要缴纳契税和中介费。每户家庭情况不尽相同。在上海二手房市场中,卖家通常要求到手价,就是所有需要上家缴纳的税费都要转嫁到下家身上,那么下家就要缴纳上家和自己的所有税费。那么,这些税费大概是多少呢?这里我按照常见情况举例说明,比如,你卖掉一套产证满5年唯一的普通住房,置换一套满2年不满5年的非普通住房,而且,你是购买的第二套房。你卖掉房子的税费让下家缴纳,你买房子时,上家的税费也需要你缴纳,那么买房时,你要缴纳3%契税,2%个税,5.6%差额的增值税和2%中介费,比如置换的是1000万的房子,那么要缴纳的税费就是100万左右。而且,还得是你卖房时成功转嫁税费给下家的前提下。此外,如果不巧你买到了有遗产税的房子,那恭喜你了,全额20%的税费就是你和上家矛盾激化的焦点了。


二、挂牌看房


这个阶段有点像守株待兔,但是却不能真的坐以待毙,等着天上掉馅饼,是需要很多策略的:


1、全面掌握挂牌价和成交价。挂牌出售之前,务必要充分掌握该小区各种在售房源的挂牌价和成交价。各种房型和楼层的挂牌价可以从链家网上查到。安居客搜房网等网站价格不真实,可以作为联系中介的途径。然后主动打电话给中介或者到门店询问价格,最好在周围多找几家大品牌中介咨询。等和中介人员混熟了,最好让他帮你整理下,该小区或者同等小区近三个月的成交价格作为最核心的参考,因为挂牌价基本都是虚高的,只有成交价才是最核心的信息。掌握了这个,你心里才有底线。如果想尽快出售,那么选择一个比成交价高但是比其他挂牌价低点的价格挂牌,这样你的房子会有较高的性价比。


2、挂牌要做到全面开花。挂牌前先买一个新的专用手机号码,作为换房专用。和中介联系千万不能用自己的常用手机号,否则今后至少5年你将会收到不计其数的中介骚扰电话。挂牌要做到覆盖周边所有大品牌中介门店,小中介完全不需要挂。然后,自己拍好房子靓照,邮件发给中介人员,供他们上网挂牌。


3、独家委托千万要慎重。2015年至2016年链家兴起的独家委托,是导致房价上涨的助推器之一,后被政府取缔。现在很多除链家外的中介还有所谓的独家委托。意思是,你和他家中介签独家协议,保证只在这家挂牌,而且房子只能由这家中介卖出去。这种情况是把双刃剑,这家中介会很卖力的去推销你的房子,但是,其他中介门店没有你的房源,导致覆盖面有限。即使其他中介带看成交了,中介费也要和独家中介平分,因此,其他中介积极性不高。


而且,现在的独家协议已经变味了,拥有独家协议的中介会独揽大权,其他中介带看完房,所有有意向购买的客户都必须先通过独家中介,这样就会导致,独家中介会从中作梗,吃差价。本人就亲身经历过这种乱象。


4、看房要选择合适的日期。看房切记千万不要中介一打电话就安排看房,今天一个,明天一个,上午一个,下午一个,这样成功概率会很低,而且,如果大家白天都上班那么也不方便安排看房,所以,要充分抓住看房人的心理,务必安排统一时间看房。这样就可以人为造成你的房子抢手热销的局面,给购房人压力,让他们赶快出手,手慢则无啊。你可以在接到中介电话后,安排到周末的统一时间段,比如,周六上午10点-10点30分,最好让看房人在外面排队,按照先来后到,每次放两组进来看房。只要你的房子没有大缺陷,价格不是特离谱,恭喜你,等着收定金吧。我曾经多次亲身经历这种看房场面,而且,从开放看房到下定最快的2小时。只能说买房如买菜啊。虽然现在行情不同了,但是道理是一样的。


5看房要挑准时间。买房的至理名言就是每套房子都有缺陷,十全十美的房子根本不存在。只有你自己最清楚自己房子的缺陷在哪里,比如,采光不好,朝向不好,周围太吵,或者楼下的饭店有油烟味。那么,你就要选择一天中最能避免这些缺陷的时间来安排看房,朝向采光不好,就安排晚上,饭店有油烟就安排上午,周围有跳广场舞的就安排中午等等。这不属于欺骗,这叫扬长避短。


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